jbo竞博jbo竞博文章从世界经济出现结构性挑战的大背景出发，肯定了中国经济长期向好的趋势没有改变，其经济增长速度保持在合理区间。然而，作者也指出了当前中国经济增速放缓的原因：内需不足、土地财政依赖度高和社会保障与公共服务水平不高的三大问题。对此，本文作者提出，以住房、教育、医疗等为代表的社会保障制度建设是应对中国经济新旧动能转换的有效抓手。针对当前低迷的房产市场，文章以城镇住房问题为例给出了解决方案。作者强调，在中国的大中型城市里，应该坚持房住不炒的定位、强调租购并举和租购同权，以公租房建设为抓手，使城镇住房逐渐脱离金融属性而回归其应有的公共属性。

　　本文为IIA团队“中国经济的现状与前景”系列评论文章，将从不同视角聚焦当下中国经济转型面临的机遇和挑战，供读者参考。

　　在全球范围内，世界经济正面临着前所未有的结构性挑战，这些挑战在很大程度上影响了各国的发展路径。然而，对于中国经济而言，持续向好的长期发展趋势依然稳固，而这也为我们应对当前形势提供了有力支撑。作为全球第二大经济体，中国经济增长的韧性和潜力令人瞩目。尽管全球经济的不确定性在不断增加，但中国经济在内需扩大、创新驱动等多重因素的推动下，保持了相对稳定的增长态势。然而，在这一过程中，我们也必须直面当前所面临的一些主要问题；例如需求不足、土地财政难以为继、社会保障与公共服务水平仍需提高等，这些问题需要我们采取切实措施应对。

　　“软基建”能有效地提升一个国家的人力资本水平，是现代经济发展的重要组成部分基建。在当前形势下，中国有机会通过进一步加大软基建投资，引领经济转型升级，进而增强经济的韧性和创新力。为了抓住机遇、应对挑战，我们需要制定明确的政策路径。我们应以大力提升住房jbo竞博、教育、医疗等方面的软基建水平为抓手，解决经济转型阶段必然会遇到的一些问题和挑战，在未来数十年内实现可持续中高速经济增长，破解发展瓶颈。在世界经济面临挑战的背景下，我们应坚定信心，积极应对，以软基建为引领，推动经济实现更高质量、可持续性更高的发展。

　　增长乏力是当前全球经济面临的一个突出问题。根据联合国于今年1月发布的《2023年世界经济形势与展望》，当前全球经济的减速不仅影响到了发达国家，还波及到一些发展中国家，导致许多国家在2023年面临着经济衰退的风险。美国、欧盟以及其他发达经济体的增长势头都在减缓，对全球其他地区的经济产生了不利影响。考虑到利率上升、实际收入下降以及家庭净资产的显著减少等现象，预计美国消费者在未来将削减支出。利率的增加以及建筑成本的飙升可能会持续对美国房地产市场造成拖累，从而进一步压低住宅固定投资。

　　联合国在最近发布的《世界经济形势与展望》中更新称，2023年的全球经济增速将上调至2.3%，相较年初预测的1.9%有所提升，然而，2024年的增长预期却由2.7%下调至2.5%。报告显示，受乌克兰危机、气候变化以及宏观经济结构性问题等多重因素影响，全球经济正面临着长期低增长的潜在风险。根据报告预测，在2023年，发达经济体的增速将达到1%，高于年初预计的0.4%；而发展中经济体的增长预期则为4.1%，略高于最初预测的3.9%。对于全球通胀率，预计2023年将从去年的7.5%下降至5.2%。尽管有望减缓价格上涨的压力，但很多国家的通胀水平预计将仍远高于央行所设定的目标水平。

　　世界经济面临的一系列结构性挑战，是导致增长乏力的主要原因。全球债务、特别是政府债务水平高企，就是一个尤为突出的问题。2020年，全球债务总额攀升至226万亿美元，年增速创下了二战以来的最高纪录。其中，政府债务的增量占据了全球债务增量的一半以上，导致全球公共债务与GDP的比例飙升至创纪录的99%。此外，非金融企业和家庭的私人债务也达到了历史新高。特别值得注意的是，发达经济体的债务增长尤为显著，其公共债务与GDP的比重从2007年的大约70%增加到2020年的124%。高债务水平不仅增加了金融风险，也限制了各国应对危机和实施结构性改革的财政空间。

　　当前世界经济和全球化所面临问题背后的深层次原因是多方面的，其中的一个重要因素是2007-2008年全球金融危机以及2009-2010年欧洲主权债务危机的余波。这两场危机对全球经济造成了巨大的冲击和损失，也暴露了全球金融体系、贸易体制、治理机制等方面存在的深层次问题和结构性缺陷。这两场危机加剧了全球债务危机，为了应对金融危机和债务危机，各国央行实施了前所未有的货币宽松政策，大量增加了货币供应和流动性，从而导致了全球通胀水平的上升。这两场危机还使得国家内部和国家间的不平等问题日益加剧，在发达经济体内部，妇女、青年、低收入者等也受到了更强烈的冲击，从而导致收入和财富分配更加不均。这些影响都削弱了经济增长动力，导致全球经济增长速度的明显下降，发达经济体和发展中经济体的增长速度也都明显放缓。值得注意的是，这些问题和缺陷在近几十年内不仅没有得到有效解决，反而在新冠肺炎疫情和俄乌战争爆发后被进一步放大和加剧。

　　在全球经济面临结构性挑战、增长放缓的国际环境下，中国经济长期向好的趋势没有改变。中国经济基本面依然健康，在经历新冠疫情等因素的挑战后，现在呈现出稳中向好的态势。中国经济增长速度保持在合理区间。从2020到2022的这三年里，在疫情和俄乌冲突的不利影响下，中国GDP年平均增长率为4.4%，显著高于世界1.9%的年平均增长速度。这说明中国经济具有强大的韧性和潜力，能够在应对疫情和外部不确定性的同时，保持稳定的增长态势。2023年上半年内，中国国内生产总值同比增长5.5%，明显快于去年全年3%的经济增速，也快于一季度4.5%的经济增速。从目前的数据来看，今年完成5%左右的增长目标对我们而言问题不大。

　　然而最近几个月以来，一些不负责任的国际媒体和所谓专家，又挑起了新一轮唱衰中国经济的舆论攻势。这一次，他们将主要矛头对准了中国的房地产市场，并把中国目前的情况与日本当年的泡沫经济相提并论。这种评论是偏离事实、极不合理的，因为现在的中国和当年的日本除了一些表象上的相似之处外，在经济发展水平和体制等本质层面存在着较大差异和不可比性。

　　首先，中日两国的发展阶段不同。当日本经济遭遇房地产泡沫破裂时，日本已经达到发达国家水平， 1991年人均GDP达到2.9万美元（比同时期的美国还高出近五千美元），技术进步和生产力水平的提升空间也已经有限。按不变价格计算，中国现在的人均GDP不到当时日本的四分之一，无论是人均产出还是技术水平，提升的空间依然巨大。日本当年的经济发展已经达到了世界先进水平，其发展潜力有限。而中国在未来几十年仍然可以保持中高速的经济增长，仍有巨大的发展潜力值得继续挖掘。

　　其次，中日两国的经济体制也不同。日本在过去几十年推行新自由主义经济政策，而中国则采用社会主义市场经济，政府在宏观调控方面有较强的能力。在新自由主义经济体制下，日本政府很难平衡施策的速度、时机和时效，而中国在经济政策方面具备更大的弹性和更强的执行力。同时，中国民众对政府的经济政策抱有信心，相信政府有能力采取应对措施。

　　再次，两国的城镇化水平和区域发展情况也存在差异。日本当时已经基本完成城市化进程，经济结构已趋于成熟，住房需求不再大幅增长。而目前中国的城镇化仍在发展之中，还有数亿人口未完成生活和工作方式的城镇化，住房需求依旧强劲。与日本相比，中国地域辽阔，经济发展在不同地区存在较大差异，局部地区的发展趋势与全国整体发展趋势可能会呈现出不一致都是正常的现象。就拿房价来说，迅速上涨主要发生在部分一、二线城市和少数其他城市。中国部分四五线城市的房价一平米不到两千元，这些地方不太可能存在泡沫。

　　因此，正如中国经济已进入新的发展阶段，房地产市场亦是如此。部分城市的房价波动可能会被误认为是泡沫的膨胀和破裂，但中国绝不会像日本那样经历“失去的十年”、“二十年”或“三十年”。我们有条件和能力来保持房地产领域和整个社会经济的长期可持续发展。

　　就中长期趋势而言，中国的经济基础非常稳固，经济规模已经超过了120万亿元，按名义汇率计算稳居世界第二，按购买力平价（PPP）计算已经多年稳居世界第一，不仅拥有完整的产业体系和有许多高素质人才，还有性能良好的硬件基础设施。中国是全球最大的潜在消费市场，其市场潜力一直在释放，而我们还有很多领域需要投资，因此需要更多完善的公共服务和基础设施，这都为我们带来了巨大的市场机会jbo竞博。中国在优化经济结构、提高城市化水平、促进区域协调发展、建设全国统一大市场等方面都还有很大的发展空间。我们要在坚持扩大内需的同时，深化供给侧结构性改革，而这将进一步发挥出中国超大规模市场的优势。国内市场的拓展和潜力的释放，都将不断激发各种企业的活力、动力和创造力。

　　中国经济正在加快新旧动能的转换，中国的创新能力不断提升，传统产业也在向高端化、智能化、绿色化方向发展，先进制造业和现代服务业的融合也在加速进行，高技术产业、战略性新兴产业、绿色低碳产业等新动能也在快速发展，为中国经济提供了新的增长点。同时，中国正在深化改革，特别是在重点领域和关键环节进行全面改革，对外开放水平也在不断提高。中央政府和国务院的决策正在加速实施，各项政策的效果也在逐渐显现，旧政策和新政策也在协同发力。中国经济将在2023年上半年持续恢复的基础上，保持稳定向好的发展态势。

　　在肯定成绩、明确优势、增强信心的同时，我们也必须认识到中国经济当前确实面临着诸多问题，其中部分问题甚至十分严峻。进入2023年下半年以来，经济增速有所放缓，这主要是出口放缓和内需恢复不平衡与滞后的结果。出口放缓，主要与世界经济复苏乏力、全球贸易投资放缓以及欧美等国实施旨在抑制通膨的货币紧缩政策所导致的外需减弱有关。这种国际经济环境中所带来的不利因素影响的不仅是中国，自今年以来，以亚洲经济体为代表的出口导向型经济体都遭遇了不同程度的外贸下滑，新加坡、日本、印度、印尼、越南、韩国等国的出口都呈现出下降趋势。

　　这些外在的不利因素在某种程度上不是我们能决定的。在全球经贸这一轮下行周期的影响下，我们更应该关注那些可能制约中国经济发展的内在因素基建。按支出法来计算，国内生产总值等于消费、投资与净出口三者的总和。净出口受外部条件影响，我们无法完全掌控。因此，我们需要把工作的重点聚焦到促进消费和提升投资规模及其有效性上来。要促进中国经济的可持续健康发展，我们至少需要解决以下三个问题。

　　第一，总需求依然不足，为经济转型升级带来新的阻力。这里的问题主要还是集中体现在内需方面。国内需求不足，导致工业企业利润有所下滑，部分行业中小企业运营困难，价格持续低位运行。国内消费需求疲软问题仍然存在，对实体经济造成了深远的影响，对此我们必须高度重视。自2016年开始，我国新生儿数量快速下降，2022年下降到956万，大约相当于2016年的一半，2023年预计只有700-800万。而新中国第三次婴儿潮出生的人口（1986年至1991年）在过去几年正处于生育的黄金年龄，这与新生儿数量下降的趋势极不相称。出生率过快下降，其本质是有效需求严重不足，生育和养育下一代作为人类的基本需求之一，由于各种原因，现在逐渐变为一种许多年轻人不愿意触碰的“奢侈品”。如果新生儿数量过快下降问题现在不着手解决的话，那么二三十年后中国老年人口抚养比将上升到社会难以承受的水平。如果人口大幅萎缩，我国巨大的基础设施投资也将难以产生回报，那么我们这么多高质量高铁、高速公路、桥梁、隧道、机场岂不浪费？而这样的失衡人口结构也将进一步抑制内需。

　　第二，土地财政依赖度高也会带来负面影响。土地财政目前在地方财政中占据重要地位。这种模式在一定程度上能促进地方经济快速增长，但也因此会带来一系列问题。首先，地方政府在土地出让和土地增值方面存在一定的盲目性和冲动性，可能会出现过度依赖土地财政的情况，不利于经济的长期稳定发展。其次，土地财政模式容易导致社会资源不合理配置。土地财政使得土地成为主要收入来源，导致土地价格上涨，从而带来过度开发、规划混乱、环境恶化等问题，不利于长期可持续发展。最后，土地财政模式容易导致土地过度垄断和利益分配不公等问题。大型开发商垄断土地资源，微小企业难以获取，土地过度垄断和利益分配不公等问题逐渐显现，阻碍了包容性增长的实现。此外，由于人口老龄化、少子化的影响，再加上大规模的快速城镇化已接近尾声，土地财政主要发挥积极作用的时代已经过去了。因此，我们需要在土地财政模式的调整上采取更加谨慎和持续的态度，减少对土地财政的过度依赖，促进土地资源的合理配置，推动土地利益的公平分配，从而更好地实现包容性的可持续发展。

　　第三，社会保障与公共服务水平仍需提高。虽然中国在社会保障和公共服务方面已经取得了很大进步，但仍有很多不足之处。例如，基本养老保险和医疗保险统筹层次较低，覆盖范围不全面和水平不充分，城乡居民间保障差距较大等问题仍然存在。这会导致一些无法享受到经济增长所带来的福利，进而影响包容性增长的实现。此外，与世界一流的交通基础设施相比，住房、教育、医疗等方面的“软基建”建设仍然相对滞后。这些问题的存在会影响到人们的幸福感和获得感，也会影响到经济发展的可持续性和包容性。因此，我们需要加大对这些问题的关注和解决力度，加强社会保障制度建设，大力提高住房、教育、医疗等公共服务供给的公平性、可负担性和可及性。

　　从上述分析可以看出，中国经济长期向好的基本面没有改变，只要解决了经济转型阶段必然会遇到的一些问题和挑战，突破了发展瓶颈，中国在未来数十年内完全可以实现可持续的中高速发展。要解决这些问题和挑战，大力提升住房、教育、医疗等方面的软基建水平可以作为一个抓手。

　　大规模的软基础设施投资，从根本上解决住房、教育、医疗、养老等方面的问题，让广大中低收入群体免除后顾之忧，是践行以人民为中心的中国式现代化之路的重要举措。通过全面升级软基础设施，促使新型城镇化朝着建设宜居、宜业、宜育城市的方向发展。这种做法不但能直接提升人民的获得感、降低贫富差距、促进社会稳定并有利于包容性增长的实现，同时还能降低中国居民的预防性储蓄水平，全面释放人民的消费潜力，从而极大地扩大内需、促进消费。而加大对软基础设施的投入本身就能直接提高经济增长，因为它是投资需求的一部分，而且是一种在经济上能够取得长期回报的有效投资。

　　截至2022年底，中国城镇化率已达65.2%。因此，要实现可持续发展，关键还是要解决城镇问题。以城镇住房问题为例，在中国的大中型城市里，应该坚持房住不炒的定位、强调租购并举和租购同权，以公租房建设为抓手，使城镇住房逐渐脱离金融属性而回归其应有的公共属性。要促进包容性的可持续发展，从住房成本来看，一个城市的平均房租收入比是一个比较有代表性的指标。如果是自有房，有房贷的话，可用房贷月供在收入中的占比来替代房租收入比。从国际经验来看，把平均房租收入比控制在15%以内，民众生活幸福指数较高，包容性增长比较容易实现。为促进包容性的可持续发展，我们建议将城市的平均房租收入比控制在10%以内。我们建议以实现10%的平均房租收入比为目标，来确定一个城市需要建设的公租房数量。例如，如果某城市需要建设100万套公租房才能把平均房租收入比降到10%左右，那么100万套就是一个大致的目标。

　　在财政可行性方面，公租房建设不用交土地出让金，因为土地和房屋的所有权依旧归属政府，成本构成以建筑成本为主。以一、二线元的建设成本（通过政府集中采购和谈判再压低30%左右是可能的）以及月租每平米25元来计算，收取大约13年的租金就能回本，计入资本成本的线年左右也能收回成本。并且在收回成本后，无论土地还是房屋产权依然是政府所有的，届时可以根据当时的情况继续租赁或以合理价格出售给入住者，从而进一步加强人民的获得感与归属感。

　　要全面升级中国的软基础设施，应以解决住房问题为突破口，但不能只是简单地建造一定数量的公租房。在选址上，公租房要建在交通便利的地方（如果是建在有地铁的城市，离最近现有的或规划中的地铁站不超过2公里），在产业集中、就业机会多的区域内或邻近地方要多建，不能全部建在偏远的、远离就业的地区。在公租房小区周边，要提供全方位配套，小学、中学、托儿幼教、医院、体育休闲设施、停车场、购物和服务业消费场所的数量要和公租房小区人口规模相匹配。

　　大规模建设周边配套齐全、公共服务完善的公租房确实是一个大手笔，因为会触及许多既得利益，因而会产生较大阻力，但实际上这是在做加法，并没有直接触碰到商品房市场的蛋糕，是克服路径依赖和既得利益群体阻力的有效方法，是在用创造性的思维来破解房地产绑架经济的困局。解决软基础设施短板问题需要大量投资，这本身就是GDP的增长点。更重要的是，这是在筑巢引凤。为人才解决住房需求，自然就留住了人才，也就吸引了企业，因此这样的投资是会产生长期回报的。从长远来看，土地财政难以为继，如果我们全面升级软基础设施、解决住房、教育、医疗等民生痛点，从而推动本地经济的可持续发展，就可以把原来土地财政的一次性收入转变为地方政府的经常性收入，从而转变成长期发展红利。

　　同时，我们的政府有必要向老百姓说明一个道理，相对于租房，买房未必是一个经济上更理性的选择，因此需要破除购买房产永远保值增值的迷思，特别是在当前中国人口开始下降、老龄化、少子化问题日益严峻的大趋势下。尽管中国房地产市场在过去几十年里取得了显著的增长和升值，但我们必须认识到，大部分的房产在未来不会一直增值。房地产市场的增值是多种因素综合导致的，包括经济发展水平、城市化进程、政策变化、供需关系等。这些因素是动态变化的，无法简单地预测和控制，因此房产价值的增值并非是一种永恒不变的规律。随着人口下降、老龄化、少子化等问题的加剧，房地产市场面临着新的挑战与压力，房产价值的增值空间会受到极大限制。此外，还需要提醒人们关注房产的折旧和其他持有成本。购买房产不仅需要支付购房成本（包括贷款本金和利息偿还），同时还需要考虑房产的维护、管理、税费等各种持有成本。如果房产的增值速度低于这些成本的累积，实际上就已经出现了亏损。这就涉及到了房地产行业中的“5%定律”，即房产每年的增值如果低于5%，考虑折旧和其他持有成本，实际上已经出现了亏损。这个定律着提醒人们要理性地看待房产投资，不要盲目追求短期的增值而忽视了长期的成本。受中国人口结构的影响，可以预见的是，绝大部分房产在未来数十年里的年均增值幅度将小于5%，即出现实际亏损的状况。从现在开始，把中国绝大部分房产看成是类似于汽车一样的耐用品，将是更理性和明智的消费态度——消费者应该意识到，房子和汽车一样，从买到手的那一刻开始贬值是正常的现象。房价和房地产市场终将回归理性，租房和买房一样都将成为我国人民解决住房需求的合理选项。

　　对于目前低迷的房地产市场，政府既要有所为，但也要有所不为，即把保护老百姓的利益放在首位，而不是为房地产开发商买单或为拥有多套房的炒房者提供补贴。具体而言，政府在继续推进“保交楼”的同时，应该适当降低存量住房贷款利率，并提供首套房回购担保，即为每一个中国公民或家庭提供一个房产额度的回购担保，业主可以按照当时的购买价格扣除按房屋使用年限的折旧后卖给政府。每个公民或家庭只能享受一次政府回购。这样的政策不仅能够短时间内稳定市场信心，同时房价下跌的势头也会得到遏制，从而避免房地产市场因出现而引发系统性风险。更为重要的是，大量中低收入水平的购房者的财富会得到保护，使得他们不至于因为仅有的一套房而蒙受太大的经济损失。政府回购获得的房产应该统一管理，以公租房的形式投入住房市场。通过降低存量住房贷款利率和提供首套房回购担保，帮助财务上有困难的人民去杠杆，帮助解决房地产市场问题，从而实现土地财政转型和房地产软着陆。政府回购房产所需资金，可考虑通过发行特别国债来筹集。如果有剩余资金，政府可以考虑把开发商手里积压的库存也以国家的名义购买并做成公租房，但是只能以成本价购入来减轻开发商积压的库存量。“保交楼”、降低存量房贷利率和提供首套房回购担保，都是通过住房领域软基建升级来破解房地产市场当前所面临挑战的可供考虑的解决方案。

　　在当前如此复杂的国内国际环境下，我们在过去几年保持着显著高于世界平均水平的增长速度标志着中国经济转型高质量发展取得了阶段性胜利。通过全面升级住房、教育和医疗等领域的软基建来帮助解决“新三座大山”问题，通过发挥政府的作用，在这些民生领域逆转过度市场化的趋势，使住房、教育和医疗回归其公共属性。这样的做法既能提升人力资本，从而为人才红利的释放创造更好的条件，也能免除人民的后顾之忧、降低预防性储蓄，从而进一步释放消费潜力、扩大内需。总之，软基建投资是能产生长期回报的有效投资，软基建水平的提升将帮助中国实现社会经济的健康发展。在此方面我们拥有体制优势，所以我们是有能力将软基建存在的短板补齐的，从而为中国在未来数十年实现包容性的可持续发展夯实社会基础。

　　香港中文大学（深圳）前海国际事务研究院研究员、助理院长，兼经济政策研究中心主任。